미국 내 주택담보대출 ’모기지‘ 금리 상승의 여파로 집값이 최대 20%까지 하락할 가능성이 있다는 연준의 전망이 나왔습니다.
엔리케 마르티네스-가르시아 댈러스 연방준비은행 선임 이코노미스트는 최근 세계 금융위기 전인 2005∼2007년의 집값 거품과 최근의 집값 상승 폭을 비교하며 이 같은 분석을 내놨습니다. 집값은 2022년 2분기에 10년 전인 2013년 1분기보다 94.5% 상승했습니다. 이는 물가상승률을 고려해도 60.8%에 달하는 상승률입니다. 2022년 코로나 팬데믹 이후 집값 상승세는 더 가팔라져서 최근 10년간의 집값 상승분 중 약 40%가 2020년 1분기부터 2022년 2분기 기간에 올랐습니다. 확장 재정과 초저금리로 인해 가처분 소득이 늘어난 소비자들의 주택 수요가 늘어났고, 세계 공급망 경색과 코로나로 인한 봉쇄, 인건비와 건설 자재 가격 상승은 주택 공급을 줄였습니다. 그러자 집값에 거품이 끼기 시작했습니다. 개인 가처분소득에서 모기지 원리금 지급액이 차지하는 비중은 지난 2분기 기준 3.9%로 사상 최저였습니다. 그러나 연준의 공격적 금리 인상으로 인해 이 비중은 이번 3분기 말 6% 이상으로 추산됐습니다. 미국의 30년 만기 모기지 금리는 이미 지난달 20년 만에 7% 선을 넘어섰습니다. 이처럼 모기지 금리 급등에 따른 가계 부담 증가로 인해 모기지 신청이 급감하고 주택 매매도 감소한 것으로 분석됐습니다. 그 결과 비관적인 시나리오의 경우 집값이 15∼20% 떨어지고 이에 따라 개인 실질 소비지출도 0.5∼0.7% 감소할 수 있다고 마르티네스 가르시아는 전망했습니다. 부동산 업체 레드핀도 비슷한 전망을 내놨습니다. 레드핀 보고서에 따르면 집값이 중간 수준인 주택을 매입한 데 따르는 모기지 원리금을 내려면 1년 전에는 연 7만3천668달러를 벌면 됐지만 지난달에는 45.6% 상승한 연 10만7천281달러의 소득이 필요한 것으로 조사됐습니다. 레드핀은 이것이 지난 몇 달간 주택 판매가 둔화한 요인이라고 분석했습니다.
